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Hausverbot des Vermieters missachtet

Hausfriedensbruch, wenn Mieter Hausverbot des Vermieters missachtet

Wer sich ohne Befugnis in einer Wohnung aufhält und sich auf Aufforderung des Berechtigten nicht entfernt, riskiert eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch und damit eine Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe. Problematisch wird es, wenn der Mieter seine Wohnung einem Dritten überlässt oder dessen Aufenthalt in der Wohnung duldet, obwohl der Vermieter den Aufenthalt des Dritten verbietet. Rechtlich geht es dabei um Hausfriedensbruch und das Recht des Vermieters, mietrechtlich ein Hausverbot auszusprechen.

Um was geht es konkret?

In einem Fall des Amtsgerichts München (Urteil v. 16.9.13, 424 C 14519/13) ging es um den Besuch von arabischen Staatsbürgern, die sich für den Dauer ihrer ärztlichen Behandlung in München in den Wohnungen eines Mieters innerhalb eines Mehrfamilienhauses auf Veranlassung des Bruders des Mieters aufhielten. Der Vermieter erteilte den im Haus unerwünschten Gästen ein Hausverbot.

Der Eigentümer habe als Vermieter einerseits das Recht, den Aufenthalt unliebsamer Dritter zu verbieten. Andererseits müsse der Vermieter berücksichtigen, dass er einen Teil seines Hausrechts mit Abschluss des Mietvertrages auf den Mieter übertragen hat. Solange sich das Verhalten des Mieters innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietverhältnisses bewegt, darf er auch Dritten den Aufenthalt in seiner Wohnung gestatten.

Nach der Rechtsprechung geht das Hausrecht des Vermieters nur in dem Umfang auf den Mieter über, in dem es ihm in dem nach Treu und Glauben zu interpretierenden Mietvertrag übertragen werde. Danach verbleibt dem Vermieter ein gewisser Restbestand seines ursprünglichen Hausrechts. Er behalte sich vor, unabhängig vom Willen des Mieters allen Personen das Betreten des Hauses zu verbieten, deren Aufenthalt im Haus ihm nicht zuzumuten ist, weil sie die Reputation oder den Wohncharakter seines Hauses beeinträchtigen oder andere Hausbewohner sich belästigt fühlen. Das im Fall des AG München erteilte Hausverbot wurde mithin für rechtmäßig erachtet, weil der Bruder des Mieters das Mietverhältnis missbräuchlich für eigene Zwecke ausnutzte. Die Vermietung und Überlassung der Wohnräume an Dritte liege gerade nicht mehr innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Vor allem wurde das Hausverbot des Vermieters deshalb anerkannt, als er nachvollziehbare sachliche Gründe dafür gehabt habe.

In Abgrenzung dazu gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn der Mieter beispielsweise seine neue Verlobte in seiner Wohnung aufnimmt oder einem erkrankten Elternteil vorübergehend Unterkunft gewährt. In diesen Fällen sind die Interessen des Vermieters gegen die Interessen des Mieters abzuwägen. Es kann dabei nicht angehen, dass der Mieter die Wohnung zu Zwecken nutzt, die über das hinausgehen, was dem Vermieter mietvertraglich zuzumuten ist. Wer hingegen eine ihm nahestehende Person in die Wohnung aufnimmt, handelt regelmäßig sozial verträglich und bewegt sich im Rahmen dessen, was ihm mietvertraglich erlaubt sein muss und dem Vermieter zuzumuten ist. In vielen Fällen dürften sich die Probleme auf die zivilrechtliche Frage des Mietrechts beschränken.

In Ausnahmefällen, in denen der Mieter mietvertraglich nicht zur Ordnung gerufen werden kann, bleibt letztlich nur eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch. Ein Ermittlungsverfahren kommt allerdings nur auf Antrag in Gang.

Fragen Sie Ihren Strafverteidiger in München

Sollten Sie als Vermieter oder als Mieter in der einen oder anderen Form betroffen sein, sollten Sie möglichst vor der Vermietung oder der streitigen Auseinandersetzung mit der anderen Partei prüfen lassen, inwieweit sich ein bestimmtes Verhalten noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietverhältnisses bewegt. Gerne kann ich, Rechtsanwältin Catharina Rossmeisl in München, Sie zu allen Fragen dieser Thematik beraten.

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